不動産売却のための基礎知識
3.お金に関すること
中古マンションの価格の出し方は？？
マンションの価格を決めるのは、(1)原価法 (2)取引事例比較法 (3)収益還元法 という3つの手法があります。この中で、一般の居住用マンションは、(2)の取引事例比較法に基づいて価格を決めていきます。（賃貸として貸し出すマンションは(3)の収益還元法という、賃料と利回りから価格を決める方法をとります）
取引事例比較法とは、読んで字のごとく、「周辺の取引事例を基に、様々な状況修整を加えて比較し価格を求める」方法です。
この「周辺の取引事例」の対象となるマンションは、価格を決めるマンションと、「同じようなマンション」であることが必要です。この比較対象となるマンションのお部屋と、価格を決めるマンションのお部屋の「マンションの状況」「その時の時流の状況」他に「個別要因」を比較します。この中で、「マンションの状況」では主に、「お部屋の中の状況（住んだままかリフォーム済みかなど）」「マンションの共用部分の管理状況」「お部屋の向きや階数」「角部屋か、真中のお部屋か」「お部屋の前の眺望や日当たり状況」「築年数」などが、比較されます。
次に必要なのが、「その時の時流の状況」を比較することです。
年10％の価格上昇の地域だったとすると、半年で5％上昇と考え、半年前に価格を決めたときよりも5％価格が高くなるわけです。もちろん、価格の下落の時流の場合は、この逆となります。
基本的な部分は、上記2つを比較して、価格をつけることになります。
売却する場合にはいくらくらいの費用がかかる？税金は？
(1)成約の際に不動産会社に支払う仲介手数料
仲介手数料は、売買価格により計算方法は異なりますが、通常、売買価格が400万円超える場合、「売買価格×3%＋60,000円（別途消費税）」が上限でかかります。
例えば2,000万円で売却した場合の仲介手数料は、660,000円（別途消費税）となります。
(2)住宅ローン繰上げ返済の手数料
売却した代金で住宅ローンを返済するとかかる手数料です。また、お借入金融機関により手数料は異なります。
(3)抵当権などの抹消費用や司法書士へ支払う報酬などの登記費用
売却物件に住宅ローンの抵当権等の所有権以外の権利が設定されている場合は、買主からの残代金受領時にこれらの権利を抹消する必要があり、この手続きは、司法書士が行います。
(4)売買契約書に貼付する印紙代
印紙代は、売買価格により異なりますが、1,000万円を超え、5,000万円以下の売買価格なら、10,000円の印紙を売買契約書に貼ります。
(5)売却して譲渡益が出た場合、譲渡益に対して課税される所得税、住民税
売却物件が一定基準を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除の特例が受けられます。税率は、短期所有、長期所有によって違います。
その他、(6)引越し費用、(7)ハウスクリーニング費用も諸費用の一部として前もって見積もりのご用意をおすすめします。
売却活動時の、チラシ代などの広告費はどうするの？
基本的に売却に伴う販売活動費、広告費は不動産会社が負担いたします。契約が成立した際、成功報酬として、規定の手数料を弊社がいただく形となりますが、こちらの手数料の中に、広告宣伝費などが含まれておりますので、あらかじめ払っていただく必要はございません。ご安心下さい。
（尚お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。）
リフォームしたほうが高く売れますか？？
最近の傾向では、リフォームせずにご売却される方が多くなってきておりますし、私共も、お勧めしております。確かに、リフォームをしたほうが見栄えが良いですが、これからご購入して住まれる買主様のお好みに合わせてお好きなクロスや色調をお選びになって頂いた方が親切かと思います。
ただ、売主様のお考えや、お部屋の状況によってケース・バイ・ケースですのでまずは、お部屋を拝見させて頂き、ご相談頂ければと思います。